4.494, De 25.11.64

Presidência da
República
Casa CivilSubchefia para Assuntos
Jurídicos
LEI No 4.494, DE 25 DE NOVEMBRO DE
1964.
Mensagem de
veto
Regula a Locação de Prédios
Urbanos.
O PRESIDENTE
DA REPÚBLICA, faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu
sanciono a seguinte lei:
CAPÍTULO I
Da Locação em Geral
Art. 1º A locação
de prédios urbanos regular-se-á pela presente lei.
§ 1º Aplica-se à
sublocação o disposto quanto à locação, no que couber,
§ 2º As
condições e o processo de renovação da locação de prédio destinado
a fins comerciais ou industriais, bem como a fixação e a revisão do
respectivo aluguel, continuam regidos pelo Decreto nº 24.150, de
abril de 1934, e Código de Processo Civil. Não proposta ação
renovatória sujeita-se a locação ao regime instituído nesta
Lei.
§ 2º Esta Lei não se aplica às locações para fins não
residenciais as quais se regerão pelo Código Civil ou pelo Decreto
nº 24.150, de 20 de abril de 1934, conforme o caso, admitida a
correção monetária dos aluguéis na forma e pelos índices que o
contrato fixar, ou na falta de estipulação, por arbitramento
judicial, de dois em dois anos. (Redação dada pela Lei nº 4.864, de
1965).
§ 3º Na hipótese
de não ser proposta ação renovatória de locações regidas pelo
Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, no prazo legal, as
condições da renovação, bem como a fixação e a revisão de aluguel
se subordinarão ao Código Civil, caso o locador não pretenda a
retomada do imóvel. (Incluído pela Lei
nº 4.864, de 1965).
Art. 2º A cessão
da locação, a sublocação total ou parcial e o empréstimo de prédio
dependem de consentimento prévio e escrito do locador.
Parágrafo único.
Não se presume o consentimento da simples demora do locador em
propor a ação de despejo.
Art. 3º Nas
locações que forem ajustadas na vigência da presente Lei, não se
poderá elevar o aluguel a não ser nos seguintes casos:
I - se com a
elevação concordar, por escrito, o locatário, nos têrmos do art.
22;
II - por
aplicação do índice de correção monetária, na forma dos artigos 19
e 20;
III - em
consequência de decisão judicial, na forma dos arts. 26 a 28,
Art. 4º Salvo o
disposto no inciso I do art. 3º, tôda vez que fôr elevado o aluguel
da locação, poderá ser, na mesma proporção, majorado o da
sublocação.
Art. 5º Na
sublocação, o aluguel não poderá exceder o da locação e, quando
parcial, será fixado em função da área ocupada e da situação desta
no prédio.
Parágrafo único.
Nas habitações coletivas, sujeitas a registro policial, o total dos
alugueres das sublocações não poderá exceder o dôbro do aluguel da
locação (VETADO).
ATOS DO PODER LEGISLATIVO
Art. 6º A. caução
em dinheiro dada em garantia do contrato não poderá exceder a soma
equivalente a três meses de aluguel, revertendo em favor do
locatário os respectivos juros.
§ 1º Se a caução
em dinheiro fôr em mãos do locador, renderá juros de 12% ao
ano.
§ 2º A caução
(vetado)
poderá também ser realizada em títulos da divida pública da União
dos Estados e dos Municípios, feito o cálculo pela sua cotação em
Bôlsa, à data em que fôr conferida.
Art. 7º Poderá
ser convencionada a cobrança antecipada do aluguel, desde que não
exceda de um mês, e a locação não seja garantida por caução real ou
fidejussória.
Art. 8º
Consideram-se prorrogadas por tempo indeterminado as locações que
se vencerem na vigência desta Lei, continuando, entretanto, em
vigor as demais cláusulas contratuais, e regulando-se o valor do
aluguel pelo que dispuser esta Lei.
Parágrafo único.
Se as garantias prestadas por terceiros estiverem limitadas ao
prazo ajustado, poderá o locador exigir do locatário, durante a
prorrogação, (VETADO) o
pagamento adiantado do aluguel correspondente a um mês, ou, ainda,
o depósito da quantia correspondente a três meses do aluguel
(VETADO).
Art. 9º O cônjuge
sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as
pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que
residentes no prédio, terão direito de continuar a locação,
ajustada por tempo indeterminado ou a prazo certo.
Parágrafo único.
Nas locações por tempo indeterminado, morrendo o locatário
estabelecido no prédio com fundo de comércio ou indústria existente
há mais de um ano, sub-rogar-se-ão na locação o espólio do
inquilino falecido, e, a seguir, o sucessor no negócio.
Art. 10. O nôvo
proprietário e obrigado a respeitar a locação, ressalvado o direito
de rescindi-la, nos casos do art. 11.
Parágrafo único.
Havendo, porém, contrato inscrito no Registro de Imóvel, em que se
ache consignada a cláusula de sua vigência em caso de alienação, o
nôvo proprietário é obrigado a respeitar o prazo ajustado, e
sòmente poderá rescindir a locação nos casos dos incisos I e II do
art. 11.
Art. 11. O
despejo sòmente será concedido:
I - se o
locatário não pagar o aluguel e demais encargos no prazo
convencionado, ou, na falta do contrato escrito, até o dia dez do
mês do calendário seguinte ao vencido;
II - se o
locatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de
obrigação contratual;
III - se o
proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário, em
caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado,
pedir o prédio para residência de ascendente ou descendente que não
dispuser, nem o seu cônjuge, de prédio residencial próprio;
IV - se o locador
pedir parte do prédio que ocupe, ou em que resida, para seu uso
próprio ou para residência de descendente ou ascendente;
V - se o locador
que residir ou utilizar prédio próprio ou prédio de que seja
promitente comprador ou promitente cessionário pedir para seu uso
outro de sua propriedade ou do qual seja premitente comprador ou
promitente cessionário, sempre em caráter irrevogável, com imissão
de posse e título registrado comprovada em juízo a necessidade do
pedido;
VI - se o
empregador pedir o prédio locado a empregado, quando houver
rescisão do contrato de trabalho, e o imóvel se destinar a moradia
de empregado;
VII - se o
Instituto ou Caixa, promitente vendedor, pedir o prédio para
residência de seu associado, ou mutuário (vetado)
promitente comprador;
VIII - se o
proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário que
preencha as condições do item III, e haja quitado o preço da
promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietário, pedir o prédio para demolição e edificação
licenciada, ou reforma, que dêem ao prédio maior capacidade de
utilização, considerando-se como tal a de que resulte aumento de
vinte por cento na área construída. Se o prédio fôr destinado à
exploração de hotel, o aumento deverá ser, no mínimo, de cinquenta
por cento.
IX - se o
proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário nas
condições do item III, pedir o prédio para reparações urgentes
determinadas pela autoridade pública, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel,
ou, podendo ser, o locatário recuse consenti-las.
X - se o
proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário nas
condições do item III, residindo em prédio alheio ou dêle se
utilizando, pedir pela primeira vez, o prédio locado para uso
próprio, ou seja o havendo retomado anteriormente, comprovar em
juízo a necessidade do pedido;
XI - (VETADO)
§ 1º No caso do
inciso I, poderá o devedor evitar a rescisão, requerendo no prazo
da contestação da ação de despejo, seja-lhe admitido o pagamento do
aluguel e encargos devidos, as custas e os honorários do advogado
do locador, fixados, de plano pelo Juiz. O pagamento deverá ser
realizado no prazo que o Juiz determinar, não excedente de trinta
dias, contados da citação, procedendo-se a depósito, em caso de
recusa.
§ 2º (VETADO)
§ 3º (VETADO)
§ 4º A ação de despejo, nos casos dos itens III, IV, V,
VII, VIII, X e XI, só poderá ser proposta depois de decorridos
noventa dias da notificação judicial feita ao locatário, cientes os
sublocatários.
§ 5º O Juiz ao decretar o despejo, fixará prazo, até trinta
dias, para a desocupação. Se o locatário fôr repartição pública,
estabelecimento de ensino hospital, autarquia ou entidade
paraestatal, sindicato de classe, associação cultural, beneficente,
religiosa, desportiva, recreativa ou titular de fundo de comércio,
estabelecido no prédio há mais de três anos, o Juiz fixará prazo
razoável, até seis meses, para a desocupação, atendidas as
circunstâncias de cada caso, salvo se a locação houver sido
rescindida com fundamento no inciso I (VETADO).
§ 4º Fundando-se a ação de despejo nos casos
previstos nos itens III, IV, V, VII, VIII e X, se o réu, no prazo
da contestação, declarar nos autos que concorda com pedido de
desocupação do prédio, o juiz homologará o acôrdo por sentença, na
qual fixará o prazo de seis (6) meses, contados da citação, para a
mudança, e imporá ao réu o ônus do pagamento das custas e de
honorários de advogado, na base de 20% do valor da causa. Se, findo
o prazo, o réu houver desocupado o prédio, ficará êle isento do
pagamento das custas e dos honorários de advogado; em caso
contrário, será expedido mandado de despejo, que se executará
independentemente da notificação a que se refere o artigo 352 do
Código do Processo Civil. (Redação dada pelo
Decreto-Lei nº 890, de 1969).
§ 5º Contestada a
ação, o juiz, se a julgar procedente, assinará ao réu o prazo de
cento e vinte (120) dias para a desocupação do prédio, salvo se,
entre a data da citação e a da sentença de primeira instância
houverem decorrido mais de seis (6) meses, ou, ainda, se a locação
houver sido rescindida com fundamento nos itens I, II, VI e IX,
casos em que o prazo para a desocupação não excederá de trinta (30)
dias. (Redação dada pelo
Decreto-Lei nº 890, de 1969).
§ 6º Na ação de
despejo, dar-se-á ciência, aos sublocatários, do pedido
inicial.
§ 7º A apelação,
nas ações de despejo, salvo os casos previstos nos incisos I, VI e
IX, terá efeito suspensivo.
§ 8º No caso do
inciso V, o retomante é obrigado a dar ao locatário, em igualdade
de condições com terceiros, preferência para a locação do prédio em
que reside e do qual se queira mudar, a menos que a mudança decorra
de desapropriação ou da interdição do prédio, pela autoridade
pública.
Art. 12.
Ressalvada a preferência do locatário (VETADO),
o sublocatário legítimo (art. 2º), desde que satisfaça as
exigências do art. 11,
§ 1º, e deposite
quantia correspondente a três meses de aluguel, em garantia da
locação, sub-rogar-se-á nos direitos desta decorrentes, com relação
ao prédio (VETADO).
Parágrafo único.
Se houver mais de um pretendente, o Juiz, ouvido o locador,
decidirá por eqüidade, concedendo a locação a um dos
pretendentes.
Art. 13. Ficará o
retomante sujeito a pagar ao locatário multa arbitrada pelo Juiz,
até o máximo de vinte e quatro meses de aluguel e mais vinte por
cento de honorários de advogado, se, salvo motivo de fôrça maior,
nos casos dos itens III a V e VII a XI do art. 11, não usar o
prédio para o fim declarado, dentro de sessenta dias, bem como se,
no caso dos itens III a V, VII, X e XI, nêle permanecer durante um
ano.
§ 1º A.
cobrança da multa e honorários, processar-se-á nos próprios autos
de despejo, por via de liquidação da sentença (Código de Processo
Civil, art. 913).
§ 1 º A cobrança da multa e honorários processar-se-á
nos próprios autos de despejo, por via de liquidação da sentença.
(Redação dada pela Lei nº 6.071, de
1974).
§ 2º Se o
locatário houver desocupado o prédio atendendo a notificação
(VETADO) a
multa e honorários serão cobrados por ação ordinária.
Art. 14. Se
rescindida amigàvelmente a locação escrita ou verbal, ou, sendo a
locação por prazo indeterminado, morrer o locatário sem qualquer
dos sucessores previstos no art. 9º, o sublocatário legítimo (art.
2º) poderá continuar a locação desde que caucione em mão do locador
importância correspondente a três meses de aluguel.
§ 1º Havendo mais
de um sublocatário legítimo, é facultado ao locador optar entre
haver a todos, daí em diante, como seus locatários diretos, ou
indicar aquêle que deve continuar como locatário-sublocador, o qual
manterá as sublocações existentes.
§ 2º Não aceita a
indicação pelo sublocatário escolhido, nem por qualquer daqueles
que, em substituição, o locador indicar, todos os sublocatários
serão havidos como locatários diretos.
Art. 15. O
despejo de hospitais, unidades sanitárias oficiais,
estabelecimentos de saúde e de ensino só será decretado com
fundamento nos incisos I, II, VIII ou IX do art. 11.
Parágrafo único.
Se o pedido de despejo tiver como fundamento o inciso VIII, só será
concedido se, das obras a serem realizadas, resultar aumento de
área superior a cinqüenta por cento, no mínimo, da área útil.
Art. 16. No caso
de venda, de promessa de venda e de promessa de cessão, tendo por
objeto prédio residencial, o locatário terá preferência para a sua
aquisição, procedendo-se segundo os têrmos e condições previstos
nos arts. 1.149, 1.151, 1.153, 1.154 a 1.157 do Código Civil,
ressalvada prioritàriamente a faculdade reconhecida ao condômino
para a aquisição e resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento
da obrigação.
§ 1º Se o prédio
estiver sublocado em sua totalidade, a preferência caberá ao
sublocatário e, sendo vários os sublocatários, poderá ser exercida
por todos, em comum, ou qualquer dêles, se um só fôr o
interessado.
§ 2º Em se
tratando de venda de mais de uma unidade imobiliária, a preferência
incidirá sôbre a totalidade dos bens objeto da alienação.
3º Havendo
pluralidade de candidatos, caberá a preferência ao locatário mais
antigo.
§ 4º A.
preferência prevista neste artigo não atinge os casos de venda
judicial, permuta e doação.
Art. 17.
Constitui contravenção penal, punida com prisão simples, de cinco
dias a seis meses, e multa variável de duas a vinte vêzes o
salário-mínimo local:
I - exigir, por
motivo de locação e sublocação, quantia ou valor além do aluguel e
dos encargos permitidos nesta Lei;
II - recusar
fornecer recibo de aluguel;
III - cobrar o
aluguel antecipadamente, salvo o disposto no (VETADO)
art. 7º;
IV - deixar o
retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do prédio,
nos casos dos itens III, V, X e XI do art. 11, de usá-lo para o fim
declarado;
V - não iniciar,
o proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário, nos
casos dos itens VIII e IX do art. 11, a demolição, ou reparação do
prédio, dentro de sessenta dias, contados da entrega do imóvel
salvo motivo de fôrça maior.
CAPÍTULO II
Das Locações Novas
Art. 18. É livre
a estipulação do aluguel nas locações de imóveis cujo "habite-se"
venha a ser concedido após a data da publicação da presente Lei,
ressalvadas as limitações dela constantes.
Art. 19. Observado o disposto nesta Lei, os
contratos (VETADO)
poderão prever o reajustamento do aluguel mensal, tôda vez que o
salário-minímo legal fôr oficialmente elevado. (Vide Lei nº 5.441, de 1968).
§ 1º O
reajustamento será baseado em índice geral de preços, mensalmente
apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita
(VETADO)
as variações no poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 2º Conforme o
estipulado no contrato, o reajustamento poderá ser feito na mesma
proporção ou proporção inferior à da variação do índice referido no
parágrafo anterior:
a) desde o mês da
data do contrato até o mês da entrada em vigor do nôvo nível de
salário-mínimo, no primeiro reajustamento após a data do
contrato;
b) entre os meses
de duas alterações sucessivas do nível do salário-mínimo, nos
reajustamentos subseqüentes ao primeiro.
§ 3º O aluguel
resultante de cada reajustamento só passará a vigorar após sessenta
dias da data da vigência do nôvo nível de salário-mínimo que lhe
der origem e vigorará até o nôvo reajustamento.
§ 4º Do contrato
constará obrigatòriamente, na hipótese de adotada a cláusula do
reajustamento, a relação original entre o aluguel e o
salário-mínimo em vigor na data do contrato, expressa
percentualmente.
§ 5º A qualquer
tempo da execução do contrato, o aluguel mensal reajustado não
poderá representar, em relação ao salário-mínimo vigente,
percentagem maior do que a constante do contrato.
§ 6º Para efeito
de determinar a data do reajustamento e apurar o limite referido no
parágrafo anterior tomar-se-á por base o salário-mínimo legal da
região em que se encontrar o imóvel.
§ 7º O valor
apurado será reduzido pelo fator de depreciação constante da Tabela
anexa à Lei, em função do número de meses decorridos desde o mês da
data do contrato até o mês da entrada em vigor do nôvo nível do
salário-mínimo que lhe deu origem.
§ 8º Quando o
locatário fôr servidor público ou autárquico, poderá ser
convencionado, para a época do aumento do aluguel, critério que
tome por base a vigência da lei que lhe eleve os vencimentos.
Art. 20. É licito
às partes estipular outras fórmulas para o reajustamento, desde que
não se ultrapassem os limites fixados no art. 19.
Art. 21. As
locações cujos contratos não previrem expressamente o
reajustamento, só poderão sofrê-lo a partir do término do prazo
contratual, nos limites máximos do art. 19, tomando por bases do
cálculo dos reajustes futuros a data do término do prazo e o
aluguel então vigente.
Art. 22. Quer o
contrato preveja o reajustamento, quer não, será lícito em qualquer
momento às partes, de comum acôrdo fixar nôvo aluguel, mediante
alteração contratual, podendo estipular-se, então, que sôbre o nôvo
aluguel continue a incidir, ou passe a incidir, o reajustamento de
que tratam os arts. 19 e 20.
§ 1º Se nada se
dispuser a respeito na alteração contratual, o nôvo aluguel nela
fixado vigorará sem reajustamento, até o término do prazo
contratual, ou até que as partes, de comum acôrdo, resolvam
novamente alterá-lo.
§ 2º Extinto o
prazo contratual, e prorrogada a locação, passará o aluguel a
subordinar-se ao regime de reajustamento, na mesma proporção da
variação dos índices do Conselho Nacional de Economia, obedecidas
as demais disposições do artigo 19.
§ 3º No curso da
prorrogação poderão também as partes, de comum acôrdo, fixar nôvo
aluguel para vigorar por prazo determinado ou não, aplicando-se, em
tal caso, no que couber, o disposto nos §§ 1º e 2º.
Art. 23. O.
disposto neste capítulo aplica-se também às futuras locações de
prédios que se achem vagos na data da publicação desta Lei, ou que
depois dela venham a vagar-se.
CAPÍTULO III
Das Locações Existentes
Art. 24. No curso
da locação já ajustada à data da presente Lei, não poderá ser
elevado o aluguel a não ser pela forma e nos seguintes casos:
I - os aluguéis
que correspondem a valores inferiores a um têrço do "aluguel
corrigido", adiante definido, poderão ser majorados até êste nível
a partir de noventa dias da publicação desta Lei ou da data do
vencimento do contrato, quando ocorrer dentro de cento e vinte
meses da data desta Lei;
II - Os aluguéis
que ultrapassem o limite fixado no inciso I não serão reajustados
até que se verifique alteração do salário-mínimo legal;
III - a partir da
data da publicação desta Lei ou do vencimento do contrato, até o
final de prazo de cento e vinte meses a partir da data desta Lei, o
aluguel será reajustado sempre que houver alteração de
salário-mínimo legal, e ao vencer-se o prazo de cento e vinte
meses, de forma que, no final dêsse período, se atinja o "aluguel
corrigido e atualizado", adiante definido, correspondente a tal
data;
IV - os novos
níveis sucessivos do aluguel terão início após sessenta dias da
entrada em vigor de cada nível de salário-mínimo legal que lhes der
origem ou do vencimento do já aludido prazo de cento e vinte
meses
V - quando, da
data em que esta Lei entrar em vigor até o vencimento do prazo
contratual, houver prazo inferior a cento e vinte meses, o aluguel
regular-se-á, até o vencimento, pelo disposto no contrato,
procedendo-se, daí em diante, da mesma forma fixada nesta Lei para
os contratos com prazos vencidos na data de sua entrada em
vigor;
VI - quando o
prazo contratual a que se refere o item V fôr igual ou superior a
cento e vinte meses o aluguel regular-se-á até o vencimento, pelo
disposto no contrato e será reajustado ao fim de noventa dias, a
contar do vencimento do contrato, para o "aluguel corrigido e
atualizado".
§ 1º Considera-se
"aluguel corrigido", para fins do presente capítulo, o valor que se
obtiver da aplicação dos seguintes coeficientes ao aluguel
primitivamente fixado no contrato prorrogado por tempo
indeterminado por fôrça de lei:
a) "fator de
correção monetária" - definido pela relação entre o indíce fixado
pelo C. N. E., correspondente ao mês da publicação desta Lei, para
os contratos vencidos, ou ao término do contrato, para os aluguéis
não vencidos, e o mesmo índice correspondente ao primeiro mês do
contrato;
b) "fator de
depreciação" - constante da Tabela anexa à Lei, em função do número
de meses decorridos desde o primeiro mês de contrato até o mês da
publicação desta Lei, para os contratos vencidos, ou do vencimento
do contrato, para os não vencidos.
§ 2º Considera-se
"aluguel corrigido e atualizado" na data de cada reajustamento o
valor do aluguel que se obtiver da aplicação "ao aluguel corrigido"
dos seguintes coeficientes:
a) "fator de
correção monetária" - definido pela relação entre o indice fixado
pelo C. N. E., correspondente ao mês da entrada em vigor do
salário-mínimo que dá origem ao reajustamento, e o mesmo índice no
mês da publicação desta Lei ou do término do contrato, para os
contratos não vencidos;
b) "fator de
depreciação" - constantes da Tabela anexa à Lei, em função do
número de meses decorridos desde o mês da publicação desta Lei para
os contratos vencidos, ou do término do contrato, para os não
vencidos até o mês da entrada em vigor do salário-mínimo que dá
origem ao reajustamento.
§ 3º Considera-se
"aluguel atualizado" na data de cada reajustamento do aluguel
vigente até então, corrigido monetàriamente na mesma proporção da
variação do índice do Conselho Nacional de Economia:
a) desde o mês da
data da expiração do prazo contratual ou da entrada em vigor desta
Lei, até o mês da entrada em vigor do nôvo salário-mínimo que dá
origem a nôvo nível de aluguel;
b) entre os meses
de duas alterações sucessivas do nível do salário-mínimo, nos
reajustes subseqüentes.
§ 4º O limite de
um têrço (1/3) fixado no inciso I dêste artigo, quando o locador
fôr entidade beneficente reconhecida de utilidade pública,. é
elevado para um meio (1/2).
Art. 25. O
aluguel, a partir de cada reajustamento, será igual ao "aluguel
atualizado", acrescido de um "valor corretivo", e vigorará até o
reajustamento seguinte.
§ 1º O valor
corretivo a ser adicionado ao "aluguel atualizado", para
determinação do aluguel que vigorará até nova alteração do
salário-mínimo legal, será obtido pela multiplicação do fator K,
constante da Tabela anexa à Lei pela diferença entre:
a) o "aluguel
corrigido e atualizado" correspondente à época do respectivo
reajustamento, e
b) o "aluguel
atualizado".
§ 2º Para
determinação do fator K, entra-se na Tabela II anexa, com os
valôres de C e D que assim se definem:
C = número de
meses decorrido entre o mês em que entrar em vigor o salário-mínimo
legal que ocasiona o reajustamento e o mês em que entrou em vigor o
salário-mínimo até então vigente. Para o reajustamento que se
originar da primeira alteração do salário-mínimo legal após a
publicação da Lei ou o vencimento do prazo contratual, C será o
número de meses decorridos entre o mês da data da Lei ou do
vencimento do prazo contratual e o mês em que entrar em vigor o
salário-mínimo cuja alteração da origem ao reajustamento. Para o
reajustamento final, ao vencer-se o prazo de cento e vinte meses, C
será o número de meses decorridos entre o mês que corresponda ao
término do prazo de cento e vinte meses e o mês em que entrou em
vigor o salário-mínimo então vigente.
D = número de
meses decorridos desde o mês da data da publicação da Lei até o mês
da entrada em vigor do salário-mínimo anterior ao que dá origem ao
reajustamento que se está calculando. Para o reajustamento que se
originar da primeira alteração do salário-mínimo legal após a
publicação da Lei ou o vencimento do prazo contratual, D será igual
a zero. Para o reajustamento final, ao vencer-se o prazo de cento e
vinte meses da Lei D será o número de meses decorridos desde o mês
da data da publicação da Lei até o mês da entrada em vigor do
salário-mínimo que estiver vigorando ao vencer-se o mesmo
prazo.
§ 3º Nas locações
já em curso, o pagamento das taxas, impostos e despesas normais da
locação, inclusive de condomínio, continuarão a cargo do
contratante que os vier pagando até o advento da presente Lei, na
mesma proporção.
Art. 26. Não
sendo possível determinar o aluguel primitivamente estipulado no
contrato de locação, o "aluguel corrigido" será fixado
judicialmente, mediante ação proposta pelo locador, observando-se
as seguintes regras:
I - ao despachar
a inicial, num prazo de cinco dias, o Juiz designará perito para
proceder ao arbitramento do "aluguel corrigido", que incluirá o
valor dos móveis, se houver;
II - o autor, na
inicial, e o réu, na contestação, a ser oferecida no prazo de cinco
dias, além de indicarem o "aluguel corrigido" que lhes pareça
justo, poderão nomear assistente técnico do perito e oferecer
quesitos e documentos;
III - a citação
poderá ser feita independentemente do mandado, se o autor ...
(VETADO)
... oferecer copia da petição inicial, que o escrivão autenticará e
valerá como contra-fé;
IV - ao receber a
contestação, o Juiz fixará, desde logo, dia e hora para a
diligência, a realizar-se num dos dez dias subseqüentes;
V - o laudo do
perito, que será apresentado em cartório dentro de quinze dias
contados da diligência, sob pena de destituição, deverá conter a
descrição do imóvel e indicar sua situação, o estado de conservação
e segurança, as benfeitorias por ventura nêle realizadas pelo
locatário, o valor do mercado, o valor de móveis, se se tratar de
prédio mobiliado, e, finalmente, a justificativa detalhada dos
valôres encontrados;
VI - no
arbitramento do "aluguel corrigido" não serão consideradas as
benfeitorias nêle realizadas pelo locatário, mesmo com o
consentimento do locador;
VII - apresentado
o laudo e decorrido em cartório o prazo comum de cinco dias para
apreciação das partes e oferecimento de informações dos assistentes
técnicos, os autos serão conclusos ao Juiz para a sentença, a ser
proferida nos dez dias subseqüentes;
VIII - o Juiz
indicará na sentença os fatos que motivaram seu convencimento, e
fixará o "aluguel corrigido", que incluirá o dos móveis, se houver,
e o nôvo aluguel, que, em função dêsse valor, o locatário passará a
pagar;
IX - havendo no
prédio sublocatários legítimos (art. 2º), serão os mesmos citados
como litisconsortes, aplicando-se o disposto no item III.
Art. 27. Até a
publicação da sentença de primeira instância, o locatário
continuará a pagar o aluguel mensal anterior.
Parágrafo
único. Da sentença caberá agravo de petição, cuja interposição não
suspenderá a entrada em vigor do nôvo aluguel fixado pelo
Juiz.
Parágrafo único. Da sentença caberá apelação, que
será recebida somente no efeito devolutivo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de
1973).
Art. 28. O nôvo
aluguel retroagirá até a data em que deveria entrar em vigor, mas
as eventuais diferenças em atraso só serão devidas após o trânsito
em julgado da decisão final.
§ 1º Se, em grau
de recurso, fôr diminuído o nôvo aluguel modificado pela sentença,
o total das importâncias pagas em excesso pelo locatário na
pendência do recurso será compensado com o montante das diferenças
atraso, se houver.
§ 2º Havendo
saldo em favor do locador, seu valor será reajustado de acôrdo com
índices de correção monetária do Conselho Nacional de Economia, e o
pagamento será feito em seis prestações mensais iguais, junto com
os aluguéis dos seis meses subseqüentes ao da publicação da decisão
final.
§ 3º Havendo
saldo em favor do locatário, reajustado o seu valor pela mesma
forma, proceder-se-á ao desconto do pagamento dos aluguéis dos
meses subseqüentes ao da publicação da decisão final, até o limite
de saldo.
§ 4º Se a locação
se extinguir antes de satisfeito o crédito resultante da
compensação, a favor do locador ou do locatário, poderá o credor
cobrar o saldo por via executiva.
§ 5º O não
pagamento, pelo locatário, de qualquer parcela por ventura devida a
título de diferenças em atraso, equiparar-se-á, para todos os
efeitos, ao não pagamento do aluguel.
Art. 29.
Aplica-se às locações de que trata êste capítulo, no que couber, o
disposto no art. 22 e seus parágrafos.
CAPÍTULO IV
Dos encargos e tributos
Art. 30. Nas
locações ajustadas após a entrada em vigor desta Lei, o pagamento
dos encargos e tributos, salvo a subscrição obrigatória de letras
imobiliárias prevista, nos arts. 31 e 32, poderá ser convencionado
livremente.
§ 1º No silêncio
do contrato caberá ao locatário apenas o pagamento das taxas.
§ 2º O pagamento
dos tributos e encargos que competia ao locatário se fará pelo
sistema de reembôlso ao locador, aplicando-se para constituição do
locatário em mora, o disposto no art. 361, do Código de Processo
Civil, salvo se as partes ajustarem a cobrança em duodécimos,
juntamente com o aluguel mensal, fazendo-se no recibo a
discriminação respectiva.
§ 3º Se o objeto
da locação fôr unidade em vila ou edifício de apartamentos ou
escritórios, juntamente com o aluguel pagará o locatário as
despesas normais de condomínio, podendo os respectivos comprovantes
ser examinados em poder do síndico ou da administração.
Art. 31. Os rendimentos
percebidos por pessoas físicas ou jurídicas, proveniente de
aluguéis de habitações cuja construção houver sido concluída na
data da Lei, caracterizando-se a conclusão pela concessão do
"habite-se" pela autoridade municipal ou pela ocupação efetiva do
imóvel, ficarão sujeitos a um recolhimento equivalente a quatro por
cento do valor dos ditos aluguéis auferidos no ano anterior, sob a
forma de subscrição de letras de emissão do Banco Nacional de
Habitação (Lei nº 4.380, de 21-8-64) adquiridas até o dia 31 de
março de cada ano. (Revogado pelo
Decreto-Lei nº 322, de 1967) (Revogado
pela Lei nº 5.334, de 1967).
Parágrafo único. Ao apresentar sua declaração para
pagamento do Impôsto de Renda, ficarão os contribuintes obrigados a
provar o recolhimento previsto neste artigo.
Art. 32. Os aluguéis
recebidos por pessoas físicas ou jurídicas de direito privado, pela
locação de imóveis residenciais, de área útil superior a cento e
oitenta metros quadrados, ficarão sujeitos ao recolhimento de seis
por cento da importância total dos aluguéis auferidos no ano
anterior, sob a forma de letras de emissão do Banco Nacional de
Habitação adquiridas até o dia 31 de março de cada ano, sujeitos os
contribuintes à comprovação prevista no parágrafo único do artigo
anterior. (Revogado pelo
Decreto-Lei nº 322, de 1967) (Revogado
pela Lei nº 5.334, de 1967).
Parágrafo único. Entende-se por área útil a área total de
construção, deduzidas as paredes, bem como as partes comuns, se se
tratar de apartamento, habitação coletiva ou vila.
Art. 33. A. falta
de cumprimento do disposto nos arts. 31 e 32 sujeitará os locadores
às sanções previstas na legislação do impôsto sôbre a renda para a
falta de pagamento de tributos.
§ 1º As taxas de 4% (quatro por cento) e 6% (seis por
cento), referidas nos artigos 31 e 32, incidirão sôbre os aluguéis
recebidos a partir do mês de dezembro de 1964, excluídos os
impostos, taxas e demais encargos de locação. (Incluído pela Lei nº 5.232, de 1967).
§ 2º O prazo para
o recolhimento das taxas referidas no § 1º fica prorrogado até 31
de dezembro de 1966. (Incluído pela Lei nº
5.232, de 1967).
Art. 34.
As letras de emissão do Banco Nacional de Habitação serão
resgatáveis a vinte anos do mês em que o recolhimento é devido, e
vencerão juros de seis por cento ao ano, calculados sôbre o valor
atualizado das letras.
Art. 34. O Banco Nacional de Habitação, por seu
Conselho de Administração, fixará o prazo de resgate, os juros e
demais características das Letras Imobiliárias de sua emissão.
(Redação dada pela Lei nº 5.049, de
1966).
Parágrafo único.
As letras serão nominativas e intransferíveis durante o prazo de
cinco anos, a contar de sua aquisição, salvo nos casos de fusão,
incorporação, aquisição ou sucessão das pessoas jurídicas e nas
partilhas e inventários, o arrolamento judicial das pessoas
físicas.
Art. 35. A
subscrição obrigatória de letras imobiliárias criada pela presente
Lei será sempre de responsabilidade do locador.
Art. 36. O
disposto nos arts. 31 e 34 aplica-se também às locações regidas
pelo Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934.
Art. 37. As
entidades assistenciais e de benemerência, reconhecidas de
utilidade pública estão isentas da obrigação fixada nos arts. 31 e
34.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais
Art. 38. O fator
K, referido no art. 25, é expresso pela fórmula:
K =
      C      
120 - D
Cujos têrmos C e
D foram definidos no mesmo art. 25.
Art. 39. O. fator
de depreciação mencionado no § 7º do art. 19 e nos §§ 1º e 2º do
art. 24, será expresso por 0,998 elevado à potência n.
Parágrafo único.
A. Tabela anexa apresenta os valôres do fator de depreciação para
n, variando de um a trezentos meses.
Art. 40. Dentro
do prazo de cento e oitenta dias, a contar da data da publicação
desta Lei, os locadores deverão comunicar às repartições municipais
competentes os aluguéis vigentes à mesma data, quer se trate de
contratos em vigor, quer de locações prorrogadas por fôrça de
lei.
§ 1º Nas locações
ajustadas na vigência desta Lei, os locadores deverão fazer a
declaração de que trata êste artigo, dentro do prazo de noventa
dias, a partir da data inicial do contrato.
§ 2º Tôdas as
futuras alterações de aluguel, quer nas locações já existentes,
quer nas que venham a ser ajustadas, serão também declaradas pelo
locador, no prazo de noventa dias a partir da sua verificação.
§ 3º A falta de
declaração importará em multa equivalente a três vêzes o valor do
aluguel mensal à data em que a infração fôr constatada, cobrável
executivamente pelo Município.
§ 4º Os valôres
declarados poderão servir de base para a cobrança dos impostos e
taxas municipais.
Art. 41. No que
esta Lei fôr omissa, aplica-se o direito comum.
Art. 42. Revogam-se a Lei nº 1.300, de 28 de
dezembro de 1950; a Lei nº 1.462, de 26 de outubro de 1951; a Lei
nº 1.708, de 23 de outubro de 1952; a Lei nº 2.328, de 1 de
novembro de 1954; a Lei nº 2.620, de 4 de outubro de 1955; a Lei nº
2.699, de 28 de dezembro de 1955; a Lei nº 085, a de 29 de dezembro
de 1956; a Lei nº 3.336, de 10 de dezembro de 1957; a Lei nº 3.494,
de 19 de dezembro de 1958; a Lei nº 3.844, de 15 de dezembro de
1960; a Lei nº 3.912, de 3 de julho de 1961; a Lei nº 4.001, de 16
de dezembro de 1961; a Lei nº 4.160, de 4 de dezembro de 1962; a
Lei número 4.240, de 28 de junho de 1963; a Lei nº 4.292, de 27 de
dezembro de 1963; a Lei nº 4.346, de 26 de junho de 1964; a Lei nº
4.416, de 29 de setembro de 1964 e demais disposições em contrário
à presente Lei.
Art. 43. Esta Lei
entrará em vigor na data de sua publicação.
Este texto não substitui o publicado no DOU de 30.11.1964
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