4.591, De 16.12.64

Presidência da
RepúblicaSubchefia para Assuntos
Jurídicos
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE
1964.
Vide arts 1331 a
1358
da Lei nº 10.406, de 10.1.2002
Mensagem
de veto
Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias.
        O PRESIDENTE DA
REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu
sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
        Art. 1º As edificações ou
conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob
a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou
em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade,
propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
        § 1º Cada unidade
será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética,
para efeitos de identificação e discriminação.
        § 2º
A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do
terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou
ordinária
  Art.
2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e
sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe
imponham.
        § 1º O direito à guarda de
veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações
ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas
por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade
habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
        § 2º O direito de que trata
o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino,
independentemente da alienação da unidade a que corresponder,
vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
        § 3º Nos edifícios-garagem,
às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas.(Parágrafo incluído pela Lei
nº 4.864, de 29.11.1965)
        Art. 3º O terreno em que se
levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as
áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito
à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de
todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada
da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização
exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
       Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de
direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos
reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos,
(VETADO).  
        Parágrafo único. O
adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas.
     
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que
trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do
alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)
        Art. 5º O condomínio por
meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas,
regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr
aplicável.
        Art. 6º Sem prejuízo do
disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum
o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma
unidade autônoma.
        Art. 7º O condomínio por
unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle
constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes
comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição
interna da unidade.
       Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o
proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o
promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma
edificação, observar-se-á também o seguinte:
        a) em relação às unidades
autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva
dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do
todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às
unidades;
        b) em relação às unidades
autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos,
será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação,
aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização
exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a
cada uma das unidades;
        c) serão discriminadas as
partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum
pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades
autônomas;
        d) serão discriminadas as
áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas
ou para as unidades entre si.
Capítulo II
Da Convenção de Condomínio
        Art. 9º Os proprietários,
promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários
dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o
Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
        § 1º Far-se-á o registro da
Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas
eventuais alterações.
        § 2º Considera-se aprovada,
e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e
futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as
assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
        § 3º Além de outras normas
aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
        a) a discriminação das
partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
        b) o destino das diferentes
partes;
        c) o modo de usar as coisas
e serviços comuns;
        d) encargos, forma e
proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de
custeio e para as extraordinárias;
        e) o modo de escolher o
síndico e o Conselho Consultivo;
        f) as atribuições do
síndico, além das legais;
        g) a definição da natureza
gratuita ou remunerada de suas funções;
        h) o modo e o prazo de
convocação das assembléias gerais dos condôminos;
        i) o quorum para os diversos
tipos de votações;
        j) a forma de contribuição
para constituição de fundo de reserva;
        l) a forma e o quorum para
as alterações de convenção;
        m) a forma e o quorum para a
aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria
Convenção.
       § 4º No
caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a
convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções
do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
        Art. 10. É defeso a qualquer
condômino:
        I - alterar a forma externa
da fachada;
        Il - decorar as partes e
esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das
empregadas no conjunto da edificação;
        III - destinar a unidade a
utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma
nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos
demais condôminos;
        IV- embaraçar o uso das
partes comuns.
        § 1º O transgressor ficará
sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no
regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra
ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com
autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor,
se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
        § 2º O proprietário ou
titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que
(VETADO) ou
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos
condôminos
        Art. 11. Para efeitos
tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio
isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as
importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
CAPíTULO III
Das Despesas do Condomínio
        Art. 12. Cada condômino
concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos
previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
        § 1º Salvo disposição em
contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá
à fração ideal de terreno de cada unidade.
        § 2º Cabe ao síndico
arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via
executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
        § 3º O condômino que não
pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito
ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito,
que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação
dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional
de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis
meses.
        § 4º As obras que
interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de
edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso
pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em
assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou
outra pessoa, com aprovação da assembléia.
        § 5º A renúncia de qualquer
condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para
exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e
da Reconstrução Obrigatória
        Art. 13. Proceder-se-á ao
seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no
todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do
condomínio.
        Parágrafo único. O seguro de
que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120
dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de
ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do
impôsto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
        Art. 14. Na ocorrência de
sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma
edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e
deliberarão sôbre a sua reconstrução ou venda do terreno e
materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais
uma das frações ideais do respectivo terreno.
        § 1º Rejeitada a proposta de
reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para êste fim convocada,
decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e
aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem
prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua
unidade.
        § 2º Aprovada, a
reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo
destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
        § 3º Na hipótese do
parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir
para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em
vistoria.
        Art. 15. Na hipótese de que
trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
        § 1º Como condição para o
exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria
oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias
arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual
desempatador.
        § 2º Feito o depósito de que
trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar
a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as
importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes
casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de
medida liminar.
        § 3º Feito o depósito, será
expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a
contestação, VETADO.
        § 4º Se não contestado, o
Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
        § 5º Se contestado o pedido,
seguirá o processo o rito ordinário.
        § 6º Se a sentença fixar
valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em
execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de
juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de
eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a
conter da citação.
        § 7º Transitada em julgado a
sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que
deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
        § 8º A maioria poderá pagar
e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais
necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a
minoria.
        Art. 16. Em caso de sinistro
que destrua menos de dois têrços da edificação, o síndico promoverá
o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes
danificadas.
Art. 17. Em caso de
condenação da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de
ruína, pelo voto dos condôminos que representem mais de dois têrços
das quotas ideais do respectivo terreno poderá ser decidida a sua
demolição e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a contribuir para as
obras, mas assegura-se a maioria o direito de adquirir as partes
dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o
processo previsto no art. 15.
       Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3
(dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas
comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio,
ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou,
ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública,
em razão de sua insegurança ou insalubridade.  (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
       § 1º A minoria não fica obrigada
a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15.
       § 2º Ocorrendo desgaste, pela
ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que
deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno
onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos
que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações
ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total,
procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art.
15, e seus parágrafos, desta Lei.
      § 3º Decidida por maioria a
alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos
vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à
avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel
localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de
construção."
Art. 18. Em caso de
desapropriação parcial de uma edificação ou de um conjunto de
edificações, serão indenizados os proprietários das unidades
expropriadas, ingressando no condomínio a entidade expropriante,
que se sujeitará às disposições desta Lei e se submeterá às da
Convenção do condomínio e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. (VETADO)
Art. 18. A desapropriação de edificações ou
conjuntos de edificações abrangerá sempre a sua totalidade, com
todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das
unidades expropriadas. (Redação dada pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação,
ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de
desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio,
ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção
do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981,
de 21.10.1969)
Capítulo V
Utilização da Edificação ou do
Conjunto de Edificações
        Art. 19. Cada condômino tem
o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados,
umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes
e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais
condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das
mesmas partes por todos.
        Parágrafo único. (VETADO).
        Art. 20. Aplicam-se ao
ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as obrigações
referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
        Art. 21. A violação de
qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator
à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso,
couber.
        Parágrafo único. Compete ao
síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via
executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle,
a qualquer condômino.
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
        Art. 22. Será eleito, na
forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo
mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
        § 1º Compete ao síndico:
        a) representar ativa e
passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os
atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições
conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
        b) exercer a administração
interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que
respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos
serviços que interessam a todos os moradores;
        c) praticar os atos que lhe
atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
        d) impor as multas
estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
        e) cumprir e fazer cumprir a
Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar
as deliberações da assembléia;
        f) prestar contas à
assembléia dos condôminos.
       g)
manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais
necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa
ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº
6.434, de 15.7.1977)
        § 2º As funções
administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do
síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação
da assembléia geral dos condôminos.
        § 3º A Convenção poderá
estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia,
convocada pelo interessado.
        § 4º Ao síndico, que poderá
ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio,
será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo
se a Convenção dispuser diferentemente.
        § 5º O síndico poderá ser
destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção,
ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos,
presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.
        § 6º A Convenção poderá
prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e
fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
        Art. 23. Será eleito, na
forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de
três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos,
permitida a reeleição.
        Parágrafo único. Funcionará
o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na
solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a
Convenção definir suas atribuições específicas.
Capítulo VII
Da Assembléia Geral
       Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral
ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista
na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na
ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as
despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços
e correlatas.
        § 1º As decisões da
assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção
fixar, obrigam todos os condôminos.
        § 2º O síndico, nos oito
dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que
tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão
orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação,
tudo na forma que a Convenção previr.
        § 3º Nas assembléias gerais,
os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes
comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
Convenção.
       § 4° Nas decisões da assembléia que envolvam
despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o
condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº 8.245, de
18.10.1991)
       § 4º
Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas
extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o
condômino-locador a ela não compareça. (Redação
dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)
        Art. 25. Ressalvado o
disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais
extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que
representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o
exigirem os interêsses gerais.
        Parágrafo único. Salvo
estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em
assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.
        Art. 26. (VETADO).
        Art. 27. Se a assembléia não
se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe competem, 15
dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito,
mediante requerimento dos interessados.
Título II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
        Art. 28. As incorporações
imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela
presente Lei.
        Parágrafo único. Para efeito
desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
       Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou
jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, (VETADO) em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de
tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preço e determinadas condições, das obras concluídas.
        Parágrafo único. Presume-se
a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio
de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda
ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.
        Art. 30. Estende-se a
condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem
a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações
antes da conclusão das obras.
       Art. 30-A (Vide
Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
       Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
       Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
       Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
       Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
       Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
       Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de
4.9.2001)
        Art. 31. A iniciativa e a
responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao
incorporador, que sòmente poderá ser:
        a) o proprietário do
terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente
cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do
art. 32;
        b) o construtor (Decreto
número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de
imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
        § 1º No caso da alínea b, o
incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o
promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente
cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se
faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º,
do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação
das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos
atos que praticar na qualidade de incorporador.
        § 2º Nenhuma incorporação
poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do
incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado
ostensivamente no local da construção.
        § 3º Tôda e qualquer
incorporação, independentemente da forma por que seja constituída,
terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda
que em fase subordinada a período de carência, referido no art.
34.
"CAPÍTULO
I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
       Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação
poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e
as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais
bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação,
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega
das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 1o O
patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos
e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por
dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 2o O
incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de
afetação. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 3o Os
bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente
poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo
produto seja integralmente destinado à consecução da edificação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 4o No
caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios
oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes
da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o
patrimônio de afetação, observado o disposto no §
6o. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 5o As
quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a
frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a
responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por
terceiros, nos termos da parte final do § 6o do
art. 35.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 6o Os
recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão
utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à
incorporação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 7o O
reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito
quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das
respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores
efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 8o
Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - os recursos financeiros
que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art.
44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem
assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a
construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - o valor referente ao
preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade
vendida, no caso de incorporação em que a construção seja
contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por
administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 9o No
caso de conjuntos de edificações de que trata o art.
8o, poderão ser constituídos patrimônios de
afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - subconjuntos de casas
para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art.
8o, alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - edifícios de dois ou
mais pavimentos (art. 8o , alínea "b").(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 10. A constituição de
patrimônios de afetação separados de que trata o §
9o deverá estar declarada no memorial de
incorporação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 11. Nas incorporações
objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá
contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a
ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de
financiamento.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 12. A contratação de
financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as
unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a
cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da
comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para
o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente,
do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são
imputáveis.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        Art. 31-B. Considera-se
constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer
tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador
e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de
aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        Parágrafo único. A averbação
não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido
constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação
de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        Art. 31-C. A Comissão de
Representantes e a instituição financiadora da construção poderão
nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar
e acompanhar o patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 1o A
nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante
qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de
entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da
responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a
oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de
construção e de outros contratos eventualmente vinculados à
incorporação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 2o A
pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que
trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações
comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao
patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e
sigilo destas informações.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 3o A
pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia
de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a
requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de
sigilo de que trata o § 2o deste artigo.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        Art. 31-D. Incumbe ao
incorporador: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - promover todos os atos
necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de
afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - manter apartados os
bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        III - diligenciar a captação
dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma
prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à
conclusão da obra;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        IV - entregar à Comissão de
Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do
estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com
os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação
recebidos no período, firmados por profissionais habilitados,
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e
aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        V - manter e movimentar os
recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito
aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        VI - entregar à Comissão de
Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil,
relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        VII - assegurar à pessoa
nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos
livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva
referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos
relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        VIII - manter escrituração
contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação
tributária.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
       Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á
pela: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - averbação da construção,
registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome
dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das
obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do
empreendimento;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - revogação em razão de
denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as
quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas
em lei; e(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        III - liquidação deliberada
pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, §
1o.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
       Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de
afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno,
as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e
encargos objeto da incorporação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
       §
1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação
da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio
dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes
ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou,
ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará
assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o
mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e,
em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes
ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos,
instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou
particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou
da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III);
havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser
feita pela instituição financiadora.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 2o O
disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de
paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 3o Na
hipótese de que tratam os §§ 1o e
2o, a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o
incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos
aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de
contratos preliminares.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 4o O
mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo
depois de concluída a obra.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 5o O
mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para
transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a
responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes
na posse das unidades respectivas.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 6o Os
contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição
financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em
que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de
garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito
remanescente.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 7o Ainda
na hipótese dos §§ 1o e 2o, a
Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável
para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da
assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de
afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões,
transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a
responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na
posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 8o Na
hipótese do § 7o, será firmado o respectivo
contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de
contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 9o A
Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos
limites estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e
prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido
da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido
o preço ou cada parcela do preço.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 10. Os valores
pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser
depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 11. Caso decidam pela
continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente
sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à
incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 12. Para os efeitos do §
11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo
saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o
custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de
construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério
de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços
dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - os saldos dos preços das
frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não
tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da
falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de
Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido
à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à
conclusão da incorporação;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - para cumprimento do seu
encargo de administradora da incorporação, a Comissão de
Representantes fica investida de mandato legal, em caráter
irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de
construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço
e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou
judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos
relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à
consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e
27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997,
devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o
produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        III - consideram-se receitas
do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e
vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao
preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio
de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e
(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
        IV - compreendem-se no custo
de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do
edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art.
44.(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
        § 13. Havendo saldo positivo
entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da
incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser
entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 14. Para assegurar as
medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do
patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral
de que trata o § 1o, promoverá, em leilão
público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63,
a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data
da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas
pelo incorporador.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 15. Na hipótese de que
trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas
obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de
eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39
desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.
(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
        § 16. Dos documentos para
anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do
art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador
(art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do
terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 17. No processo de venda
de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em
igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - ao proprietário do
terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa
do incorporador, a preferência para aquisição das acessões
vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e
quatro horas seguintes à data designada para a venda; e(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - ao condomínio, caso não
exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja
licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e
acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da
maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de
quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.
(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
        § 18. Realizada a venda
prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do
preço:(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        I - pagar as obrigações
trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência
prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do
Código Tributário Nacional;(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        II - reembolsar aos
adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos
próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso
I;(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
        III - reembolsar à
instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a
construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes
interessadas; (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        IV - entregar ao condomínio
o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de
responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35
e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor
obtido na venda; (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        V - entregar ao proprietário
do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da
pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao
valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        VI - entregar à massa falida
o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 19. O incorporador deve
assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a
todas as informações necessárias à verificação do montante das
obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        § 20. Ficam excluídas da
responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de
maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição
social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador,
inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de
outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com
as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
        Art. 32. O incorporador
sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos:
        a) título de propriedade de
terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e
venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste
cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações
impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
        b) certidões negativas de
impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos
de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel,
aos alienantes do terreno e ao incorporador;
        c) histórico dos títulos de
propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado
de certidão dos respectivos registros;
        d) projeto de construção
devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
        e) cálculo das áreas das
edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e
indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de área
construída;
        f) certidão negativa de
débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos
sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas
contribuições;
        g) memorial descritivo das
especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o
inciso IV, do art. 53, desta Lei;
       h) avaliação do custo global da obra, atualizada à
data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso
III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsável pela
obra;
        i) discriminação das frações
ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
        j) minuta da futura
Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações;
        l) declaração em que se
defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
        m) certidão do instrumento
público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
        n) declaração expressa em
que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
        o) atestado de idoneidade
financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no
País há mais de cinoo anos.
       ) declaração, acompanhada de plantas elucidativas,
sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
        § 1º A documentação referida
neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será
arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
       § 2º Os contratos de compra e venda, promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão
também averbáveis à margem do registro de que trata êste
artigo.
        § 2o Os
contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez
registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo
direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem
o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao
término da obra. (Redação dada pela
Lei nº 10.931, de 2004)
        § 3º O número do registro
referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente,
constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à
incorporação, salvo dos anúncios "classificados".
        § 4º O Registro de Imóveis
dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática,
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos
documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia
apresentada pela parte interessada.
        § 5º A existência de ônus
fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o
registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se,
em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a
extensão dos ônus.
        § 6º Os Oficiais de Registro
de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas
as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer
certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver,
autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com
exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial
levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
        § 7º O Oficial de Registro
de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o
arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão
... (VETADO) ...
sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.
       § 8º O
Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos
previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela
autoridade judiciária competente em montante igual ao dos
emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo,
aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada
um daqueles prazos. (parágrafo incluído pela
Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
        § 9º Oficial do Registro de
Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem
apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas
alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde que assinados pelo
profissional responsável pela obra. (parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
        § 10 As plantas do projeto
aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia
autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de
cópia da licença de construção.(parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
        § 11 Até 30 de junho de 1966
se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro
de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita
por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o
Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro,
nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º,
considerar-se-á de pleno direito completado o registro
provisório.(parágrafo incluído pela Lei nº
4.864, de 29.11.1965)
        § 12 O registro provisório
previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar
as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número
do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos
documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua
responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de
satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório,
bem como, de completar o registro definitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
       Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo
prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver
concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de
atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de
validade de registro da incorporação)
        Art. 34. O incorporador
poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência,
dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
        § 1º A fixação do prazo de
carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n",
do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o
incorporador a desistir do empreendimento.
        § 2º Em caso algum poderá o
prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do
registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
        § 3º Os documentos
preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o
prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
        § 4º A desistência da
incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis
... (VETADO) ... e
comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à
aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do
incorporador.
        § 5º Será averbada no
registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo
anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.
        § 6º O prazo de carência é
improrrogável.
       Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias,
a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para
promover a celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da
alínea "i", do art. 32.    (Vide Lei nº
4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para
60 (sessenta) dias)
        § 1º No caso de não haver
prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer
documento de ajuste preliminar.
        § 2º Quando houver prazo de
carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador
tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não
concretização do empreendimento.
        § 3º Se, dentro do prazo de
carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não
se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante
do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos
cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará
solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das
quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem
entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre
êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no
caput dêste artigo.
        § 4º Descumprida pelo
incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a
obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo,
nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste
preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação
que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente
direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
        § 5º Na hipótese do
parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50%
sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via
executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
        § 6º Ressalvado o disposto
no artigo 43, do contrato de construção deverá constar
expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da
construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em
igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento
da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade
pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.
        Art. 36. No caso de denúncia
de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30
dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as
importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por via executiva,
reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo
da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total
corrigido.
        Art. 37. Se o imóvel estiver
gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver
ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente
mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua
natureza e das condições de liberação.
        Art. 38. Também constará,
obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato
de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se
deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.
        Art. 39. Nas incorporações
em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial
em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos
os documentos de ajuste:
        I - a parcela que, se
houver, será paga em dinheiro;
        Il - a quota-parte da área
das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que
correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa
em metros quadrados.
        Parágrafo único. Deverá
constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante
do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou
encargo.
        Art. 40. No caso de rescisão
de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão
rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos
correspondentes à aquisição do terreno.
        § 1º Nesta hipótese,
consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o
direito sôbre a construção porventura existente.
        § 2º No caso do parágrafo
anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de
unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da
parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a
rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
        § 3º Na hipótese dos
parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante
em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos
sôbre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares,
de que trata o § 2º.
        § 4º No caso do parágrafo
anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança
judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu
pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do
presente artigo.
        Art. 41. Quando as unidades
imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global
compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de
pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no
contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
        § 1º Poder-se-á estipular
que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela
relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre
a aquisição da parte construída, mas, também, sôbre a fração ideal
de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
        § 2º Poder-se-á também
estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da
parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora
recairão não apenas sôbre a aquisição da fração ideal, mas, também,
sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.
        Art. 42. No caso de rescisão
do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a
pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á
nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao
inadimplente, com relação a construção.
        Art. 43. Quando o
incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços
certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física,
ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
        I - informar
obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em
seis meses, o estado da obra;
        II - responder civilmente
pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou
compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não
se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a
conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o
construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
        III - em caso de falência do
incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à
maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores
ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados
pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo
subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
        IV - é vedado ao
incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à
unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as
especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo
autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
        V - não poderá modificar as
condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no
caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo
se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento,
procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
        VI - se o incorporador, sem
justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de
30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz
notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou
torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos
votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou
penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir
na obra (VETADO).
      VII - em caso de insolvência do incorporador que
tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria
prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de
2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno,
das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de
afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer,
distribuindo entre si, na proporção dos recursos que
comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda,
depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e
entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos
termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos
aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e
de acordo com os critérios do contrato celebrado com o
incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos
valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente
os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
        Art. 44. Após a concessão do
"habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer, (VETADO) a
averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo perante
os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigação.
        § 1º Se o incorporador não
requerer a averbação ((VETADO) o
construtor requerê-la-á (VETADO) sob
pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante
os adquirentes.
        § 2º Na omissão do
incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por
qualquer dos adquirentes de unidade.
        Art. 45. É lícito ao
incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante
apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do
vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta
a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a
incorporação.
        Art. 46. Quando o pagamento
do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e
adicionais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno, será
lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações
anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o
referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a
quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo
pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser
ainda paga até a referida data-limite.
        Parágrafo único. No caso de
retenção pelo adquirente, êsse ficará responsável para todos os
efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e
acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o
débito fiscal, (VETADO).
        Art. 47. Quando se fixar no
contrato que a obrigação do pagamento do impôsto sôbre lucro
imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e
transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal
obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da
escritura.
        § 1º Neste caso, o
adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável
perante o Fisco.
        § 2º Havendo parcela
restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se fôr o
caso em nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional
a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.
        § 3º Para efeitos fiscais,
não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de
obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro
mobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPíTULO III
Da Construção de Edificação em
Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral
        Art. 48. A construção de
imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei
poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de
administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no
contrato com o incorporador (VETADO), ou
ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
        § 1º O Projeto e o memorial
descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do
contrato;
        § 2º Do contrato deverá
constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua
eventual prorrogação.
        Art. 49. Os contratantes da
construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus
interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia,
cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos
votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo
no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
        § 1º As assembléias serão
convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção
expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de
procurador bastante.
        § 2º A convocação da
assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com
antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3
dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no
mesmo aviso.
        § 3º A assembléia
instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira
convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém,
obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do
construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos
contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
        § 4º Na assembléia, os votos
dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais
de terreno.
       Art. 50. Será designada no contrato de
construção, ou eleita em assembléia especial devidamente convocada
antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta
de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para
representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do
art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da
obra.
        Art. 50. Será designada no
contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão
de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos
entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou,
no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao
bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros,
para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a
31-F. (Redação dada pela
Lei 10.931, de 2004)
        § 1º Uma vez eleita a
Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia,
devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta
ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para
exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei
e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de
instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso,
pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.
       § 2º A assembléia poderá revogar, pela
maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão da
Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos
já produzidos.
        § 2o A
assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e
revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de
terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela
Lei 10.931, de 2004)
        § 3º Respeitados os limites
constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições
da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua
destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo
lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro,
no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por
transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se êste não
o aceitar.
        § 4º Nas incorporações em
que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3,
a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta
Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos
parágrafos anteriores.
        Art. 51. Nos contratos de
construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente a
quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas
ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
        Parágrafo único. Quando o
serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos de
construção deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não
estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se
recusarem ou alegarem impossibilidade.
        Art. 52. Cada contratante da
construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em
dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à
construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o
direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43,
êste direito será exercido pelo incorporador.
        Art. 53. O Poder Executivo,
através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de
contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas
(A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na
Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120
dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que
padronizar:
        I - critérios e normas para
cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos,
na forma do art. 54;
        Il - critérios e normas para
execução de orçamentos de custo de construção, para fins de
disposto no artigo 59;
        III - critérios e normas
para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do
art. 32;
        IV - modêlo de memorial
descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no
art. 32;
        V - critério para
entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das
prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de
incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no §
2º do art. 48.
        § 1º O número de tipos
padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá
primordialmente:
        a) o número de pavimentos e
a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
        b) o padrão da construção
(baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a
qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de
elevadores e as inovações de confôrto;
        c) as áreas de
construção.
        § 2º Para custear o serviço
a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o
Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de
Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco
Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo o Banco
adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
        § 3º No contrato a ser
celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica
das normas previstas neste artigo, mediante remuneração
razoável.
       Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da
construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia
5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados
nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo
anterior.
        § 1º O sindicato estadual
que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de
receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer
subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.
        § 2º Na ocorrência de
omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices
fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de
construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.
        § 3º Os orçamentos ou
estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste
artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para
os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao
próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção II
Da Construção por Empreitada
        Art. 55. Nas incorporações
em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta
poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices
préviamente determinados.
        § 1º Na empreitada a preço
fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente
das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que
sejam suas causas.
        § 2º Na empreitada a preço
reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e
nas épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos
índices adotados, também previstos obrigatóriamente no
contrato.
        § 3º Nos contratos de
construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará
o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações
exercendo as demais obrigações inerentes à sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
        § 4º Nos contratos de
construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a
Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do
reajustamento.
        § 5º No Contrato deverá ser
mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de
acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos
unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr
inferior ao mesmo.
        § 6º Na forma de expressa
referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a
preço fixo.
        Art. 56. Em tôda a
publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de
incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável,
em que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da
fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação
expressa da reajustabilidade.
        § 1º As mesmas indicações
deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.
        § 2º Esta exigência será
dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
        Art. 57. Ao construtor que
contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação,
aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV,
(Vetado) e VI,
do art. 43.
Seção III
Da Construção por Administração
        Art. 58. Nas incorporações
em que a construção fôr contratada pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra,
observadas as seguintes disposições:
        I - tôdas as faturas,
duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações
ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio
dos contratantes da construção;
        II - tôdas as contribuições
dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão
depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos
contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão
movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
        Art. 59. No regime de
construção por administração, será obrigatório constar do
respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra,
elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos
no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a
obra.
        § 1º Nos contratos lavrados
até o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior
ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art.
54.
        § 2º Nos contratos
celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá
ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo
seguinte.
        § 3º As transferências e
sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o
disposto neste artigo.
        Art. 60. As revisões da
estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos
semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o
construtor. O contrato poderá estipular que, em função das
necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das
prestações.
        Parágrafo único. Em caso de
majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser comunicado aos
contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que
deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações
alteradas.
        Art. 61. A Comissão de
Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes
e na forma prevista no contrato:
        a) examinar os balancetes
organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do
condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando
a documentação respectiva;
        b) fiscalizar concorrências
relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos
serviços a ela pertinentes;
        c) contratar, em nome do
condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle
solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo
construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e
não estejam em desacôrdo com o parecer técnico do construtor;
        d) fiscalizar a arrecadação
das contribuições destinadas à construção;
        e) exercer as demais
obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao
funcionamento regular do condomínio.
        Art. 62. Em tôda publicidade
ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de administração em que conste preço,
serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de
terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da
construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a
que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se
vincule o mesmo.
        § 1º As mesmas indicações
deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e
documentos semelhantes.
        § 2º Esta exigência será
dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
CAPíTULO IV
Das Infrações
        Art. 63. É lícito estipular
no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações
do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer
alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de
prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora,
implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que,
na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à
respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada,
na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o
contrato.
        § 1º Se o débito não fôr
liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito,
autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de
venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e
correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação
do contrato de construção.
        § 2º Se o maior lanço obtido
fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a quota
do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens
expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior
lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).
        § 3º No prazo de 24 horas
após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão
unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com
terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que
serão adjudicados ao condomínio.
        § 4º Do preço que fôr
apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as
despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e
mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que
reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com
exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
        § 5º Para os fins das
medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo,
na vigência do contrato geral de construção da obra, com podêres
necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as
citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar
condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e
construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber
preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel;
transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia,
a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
        § 6º A morte, falência ou
concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de
sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo
anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de
Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a
unidade pertença a menor de idade.
        § 7º Os eventuais débitos
fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação
por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue
o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a
Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso
contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos
débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.
        § 8º Independentemente das
disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades
preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a
incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito
de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo
seguinte.
        § 9º O contrato poderá
dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível
em função da variação do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as
oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
        § 10. O membro da Comissão
de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo,
estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser
substituído segundo dispuser o contrato.
        Art. 64. Os órgãos de
informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os
requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62,
desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao
dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da
respectiva Municipalidade.
        Art. 65. É crime contra a
economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta,
contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos
interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio,
alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das
edificações.
        PENA - reclusão de um a
quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior
salário-mínimo legal vigente no País.
        § 1º lncorrem na mesma
pena:
        I - o incorporador, o
corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou
gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou
construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto,
relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos
condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem
afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das
frações ideais ou sôbre a construção das edificações;
        II - o incorporador, o
corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou
gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou
construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito
próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação
contratada por administração, sem prévia autorização dos
interessados.
        § 2º O julgamento dêstes
crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os
artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
        § 3º Em qualquer fase do
procedimento criminal objeto dêste artigo, a prisão do indicado
dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
        Art. 66. São contravenções
relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei
nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
        I - negociar o incorporador
frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências
constantes desta Lei;
        lI - omitir o incorporador,
em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os
artigos 37 e 38, desta Lei;
        III - deixar o incorporador,
sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de
seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à
fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção
do condomínio;
        IV - (VETADO).
        V - omitir o incorporador,
no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta
Lei;
        VI - paralisar o
incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
        PENA - Multa de 5 a 20 vêzes
o maior salário-mínimo legal vigente no País.
        Parágrafo único. No caso de
contratos relativos a incorporações, de que não participe o
incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas
neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de
direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com
direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe
forem imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e
Transitórias
        Art. 67. Os contrato poderão
consignar exclusivamente às cláusulas, têrmo ou condições variáveis
ou específicas.
        § 1º As cláusulas comuns a
todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos
respectivos contratos.
        § 2º Os contratos no
entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes,
adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e condições
contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre
transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício,
mencionando, inclusive, o número do livro e das fôlhas do
competente registro.
        § 3º Aos adquirentes, ao
receberem os respectivos instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do
contrato-padrão, contendo as cláusuIas, têrmos e condições
referidas no § 1º dêste artigo.
        § 4º Os cartórios de
Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos
incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o
parágrafo anterior.
        Art. 68. Os proprietários ou
titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os
terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações
isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do
preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências
constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta
Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.
        Art. 69. O Poder Executivo
baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sôbre o registro no
Registro de Imóveis (VETADO).
        Art. 70. A presente lei
entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº
5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em
contrário.
        Brasília, 16 de dezembro de
1964; 143º da Independência e 76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
Este texto não substitui o
publicado no D.O.U. de 21.12.1964