8.245, De 18.10.91
Presidência da
República
Casa CivilSubchefia para Assuntos
Jurídicos
LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE
1991.
Mensagem de
veto
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos
e os procedimentos a elas pertinentes.
O PRESIDENTE DA
REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu
sanciono a seguinte lei:
TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel
urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam
regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da
União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações
públicas;
2. de vagas autônomas de
garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à
publicidade;
4. em apart- hotéis,
hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais
sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em
qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um
locador ou mais de um locatário, entende - se que são
solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes
de habitações coletivas multifamiliares presumem - se
locatários ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal,
se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a
vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.
Art. 4º Durante o prazo
estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver
o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo,
pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924
do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
Art. 4o Durante
o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locatário
ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para
prestar serviços em localidades diversas daquela do início do
contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º Seja qual for o
fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o
imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto
neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de
desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do
imóvel.
Art. 6º O locatário poderá
denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por
escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do
aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de
aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção
de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo
usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de
trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência
escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do
fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia
deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção
do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo
- se, após esse prazo, a concordância na manutenção da
locação.
Art. 8º Se o imóvel for
alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se
a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula
de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à
matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o
promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda
ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá
ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática
de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta
de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam
ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel
ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art. 10. Morrendo o locador, a
locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário,
ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade
residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na
dependência econômica do de cujus , desde que
residentes no imóvel;
II - nas locações com
finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu
sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação
judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a
locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro
que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste
artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao
locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias,
a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das
garantias previstas nesta lei.
Art. 12. Em casos de
separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente
com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 1o Nas hipóteses
previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de
garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
§ 2o O fiador poderá
exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias
contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e
vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 13. A cessão da locação, a
sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o
consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por
escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste
artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 3o (VETADO)
(Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
SEÇÃO II
Das sublocações
Art. 14. Aplicam - se às
sublocações, no que couber, as disposições relativas às
locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a
locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as
sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário
contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário
responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao
sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que
se vencerem durante a lide.
SEÇÃO III
Do aluguel
Art. 17. É livre a convenção do
aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações
residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos
na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes
fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir
ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o
locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do
acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do
aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do
art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o
pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da
sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações
coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser
superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O
descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o
aluguel até os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do
locatário
Art. 22. O locador é obrigado
a:
I - entregar ao locatário o
imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo
da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a
locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou
defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso
este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de
sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;
VI - fornecer ao locatário
recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII - pagar as taxas de
administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e
taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição
expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário,
quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que
estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas
extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas
extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente:
a) obras de reformas ou
acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas,
empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor as
condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de
reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado
a:
I - pagar pontualmente o
aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia
útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro
local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do
imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -
lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda
a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao
conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito
cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de
terceiros;
V - realizar a imediata
reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos;
VI - não modificar a forma
interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao
locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de
telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do
imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a
convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro
de fiança;
XII - pagar as despesas
ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de
condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva,
especialmente:
a) salários, encargos
trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto,
gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e
pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de
esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de
elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas
dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso
comum;
h) rateios de saldo devedor,
salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de
reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo
se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao
pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que
comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo
exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por
unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os
locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no §
1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados
como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou
sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos
se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder
Público.
1º O levantamento dos depósitos
somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública,
da regularização do imóvel.
2º Os locatários ou
sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel
durante a execução das obras necessárias à regularização.
3º Os depósitos efetuados em
juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados,
mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços
necessários à regularização do imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário
a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas
ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador
antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí
advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo
integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel
de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o
locatário é obrigado a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos
durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do
aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias,
poderá resilir o contrato.
SEÇÃO V
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o
imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o
locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação
deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o
preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o
local e horário em que pode ser examinada a documentação
pertinente.
Art. 28. O direito de
preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta
dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da
proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo
locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel
sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário
e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a
preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só
for o interessado.
Parágrafo único. Havendo
pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais
antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de
alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da
alienação.
Art. 32. O
direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade
ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de
capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de
1o de outubro de 2001, o direito de preferência
de que trata este artigo não alcançará também os casos de
constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou
venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive
mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das
demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Medida
Provisória nº 2.223, de 2001)
Parágrafo único. Nos contratos
firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o
direito de preferência de que trata este artigo não alcançará
também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de
garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa
condição constar expressamente em cláusula contratual específica,
destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
Art. 33. O locatário preterido
no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as
perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de
imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos
trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação
far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato
de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio no
imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do
locatário.
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa
disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias
voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo
locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a
estrutura e a substância do imóvel.
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de
locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança
locatícia.
IV -
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob
pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo
contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em
bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis
deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em
bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva
matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que
não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será
depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público
e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas
as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma
respectiva.
§ 3º A caução em títulos e
ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de
concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art. 39. Salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por
prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Art. 40. O locador poderá
exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência,
interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente;
II ausência, interdição,
recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente; (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
III - alienação ou gravação de
todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem
comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por
prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens
móveis;
VII - desapropriação ou
alienação do imóvel.
VIII
- exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de
investimento; (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
IX -
liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o
inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
X prorrogação da locação por
prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua
intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da
fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao
locador. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o
locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
(Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 41. O seguro de fiança
locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação
garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do
locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do
mês vincendo.
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção
penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou
multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de
locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos;
II - exigir, por motivo de
locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo
contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o
aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para
temporada.
Art. 44. Constitui crime de
ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que
poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o
locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro
de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso
III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando
- o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos
casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do
art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do
imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com
inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo
qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado
reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de
doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se
realugado o imóvel.
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno
direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os
objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação
prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na
hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para
tanto.
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais
SEÇÃO I
Da locação residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas
por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se
o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta
dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais
cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o
locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o
prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada
verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção
do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso
próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de
ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para
demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em,
no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta
da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III,
a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando
necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade
ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o
imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente,
beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos
III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo.
SEÇÃO II
Das locação para temporada
Art. 48. Considera - se
locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento
de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que
decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo
não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a
locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o
guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá
receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem
como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art.
37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo
ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir - se - á
prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo
exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a
prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após
trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51. Nas locações de
imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha
sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato
a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos;
III - o locatário esteja
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste
artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da
locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a
renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar
que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de
que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio,
o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela
sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade
comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub
- rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo
ramo.
§ 4º O direito a renovação do
contrato estende - se às locações celebradas por indústrias
e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas,
desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação
decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização
do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará
obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder
Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza
que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser
utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de
comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o
imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as
instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em
shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação
do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes
que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do
fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta
de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de
três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar.
Art. 53. Nas locações
de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais,
asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente
poderá ser rescindido:
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos
de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o
contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de
9.1.1996)
I - nas hipóteses do art.
9º;
II - se o proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja
autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre
lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão
as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta
lei.
1º O empreendedor não poderá
cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas
alíneas a ,e d do parágrafo único do art.
22; e
b) as despesas com obras ou
substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou
o memorial descritivo da data do habite - se e obras de
paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do
locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência
ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a
cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a
comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera - se
locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o
imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores,
sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de
locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de
pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo
estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta
dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.
Art. 57. O contrato de locação
por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação.
TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos
previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo,
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar -
se - á o seguinte:
I - os processos tramitam
durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência
delas;
II - é competente para conhecer
e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se
outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa
corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II
do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do
ajuizamento;
IV - desde que autorizado no
contrato, a citação, intimação ou notificação far - se
- á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou,
tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também
mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário,
pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos
contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações
constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito
ordinário.
§ 1º Conceder - se
- á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas
ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo
acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas
partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo
mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do
instrumento;
II - o disposto no inciso II do
art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho
ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da
locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em
até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem
deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no
inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas
por lei;
V - a permanência do
sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o
locatário.
VI o disposto no
inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder
público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las; (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
VII o término do prazo notificatório
previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova
garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
(Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
VIII o término do prazo da locação não
residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do
termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada; (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
IX a falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido
de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o
fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos
sublocatários, que poderão intervir no processo como
assistentes.
§ 3o No caso
do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o
locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de
desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar
depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos,
na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 60. Nas ações de despejo
fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II
do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da
propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61 Nas ações fundadas no §
2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no
prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação
do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses
para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte
por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer
dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade;
caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações de
despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação, observar - se - á o
seguinte:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel
provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos
acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
I - o pedido de
rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a
inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
I o pedido de rescisão da locação poderá ser
cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da
locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao
pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo
discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
II - o locatário poderá
evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação,
autorização para o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos:
II o locatário e o fiador
poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15
(quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito
atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito
judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da
locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades
contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do
advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante
devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a
emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após
a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar
o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação;
III efetuada a purga da
mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando
a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de
10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao
locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação
no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
IV - não sendo
complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada;
IV não sendo integralmente
complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
(Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
V - os aluguéis que forem
vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do
juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá
- los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos
pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos
tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se
admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à
propositura da ação.
Parágrafo único. Não se
admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à
propositura da ação. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Art. 63. Julgada
procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias
para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes:
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo,
o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o
prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado
o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze
dias se:
a) entre a citação e a sentença
de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses;
ou
b) o despejo houver
sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no
§ 2° do art. 46.
) o despejo houver sido
decretado com fundamento no art. 9o ou no §
2o do art. 46. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 2° Tratando-se de
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder
Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um
ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o
período de férias escolares.
§ 3° Tratando-se de
hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais,
asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e
fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com
fundamento no inciso IV do art. 9° ou no inciso II do art. 53, o
prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a
sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano,
hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições
públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o
despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no
inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que
entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido
mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
(Redação dada pela Lei nº 9.256,
de 9.1.1996)
§ 4° A sentença que decretar o
despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas
hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a
execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a
doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado
até a data do depósito da caução.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações
fundadas no art. 9o, a execução provisória do
despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem
superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da
prestação da caução. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real
ou fidejussória e será prestada nos autos da execução
provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da
sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor
da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das
perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença
pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado
para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o
despejo, se necessário com emprego de força, inclusive
arrombamento.
1° Os móveis e utensílios serão
entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o
despejado.
2° O despejo não poderá ser
executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do
cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas
que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel for
abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na
posse do imóvel.
CAPÍTULO III
Da Ação de Consignação de Aluguel e
Acessórios da Locação
Art. 67. Na ação que objetivar
o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante
consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos
requisitos exigidos pelo art. 282 do
Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e
acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do
réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas,
efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição
inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a
quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito
e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o
autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a
contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz
acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o
réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do
valor dos depósitos;
V - a contestação do locador,
além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto
à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou
mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o
depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito
integral;
VI - além de contestar, o réu
poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores
objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na
hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá
complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da
ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento
sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará
quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá
ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção,
cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores
objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início
após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá
levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as
quais não penda controvérsia.
CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ação
revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o
seguinte:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que
terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
(Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos
exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é
pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e
julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel
provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será
devido desde a citação;
II ao designar a
audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos
que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a
citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel
provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do
pedido; (Incluída pela Lei nº
12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel
provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do
aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº
12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da
contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o
aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de
instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá
conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor
pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência em
continuação.
IV na audiência de
conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o
juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará
a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo,
audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
V o pedido de revisão previsto no inciso
III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso
contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
(Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
1° Não caberá ação revisional
na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46,
parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável
ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão,
o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou
na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na
sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação
de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão
pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da
decisão que fixar o novo aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
2° A execução das diferenças
será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70. Na ação de revisão do
aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será
executado mediante expedição de mandado de despejo.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71. Além dos demais
requisitos exigidos no art. 282 do
Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos
requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento
do contrato em curso;
III - prova da quitação dos
impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação clara e precisa
das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador
quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a
profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em
qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
V indicação do fiador quando houver no
contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome
ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira
de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja
alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
(Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do
contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso,
de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
Parágrafo único. Proposta a
ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude
de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo
que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a
ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72. A contestação do
locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os
requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do
locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro
para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a
renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o
locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de
locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do
imóvel.
2° No caso do inciso III, o
locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação
do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art.
52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder
Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e
da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por
engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador,
ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel
provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do
contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do
pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do
justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
Art. 73. Renovada a locação, as
diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74. Não sendo
renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o
trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido
na contestação.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o
juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o
prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver
pedido na contestação. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 1o (VETADO)
(Incluído dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 2o (VETADO)
(Incluído dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 3o (VETADO)
(Incluído dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Art. 75. Na hipótese do inciso
III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida
ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação,
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TÍTULO III
Das Disposições Finais e
Transitórias
Art. 76. Não se aplicam as
disposições desta lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo
indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78. As locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo
indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o
prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de
ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o
preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após
vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze
meses anteriores à data da vigência desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta
lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo
Civil.
Art. 80. Para os fins do
inciso I do
art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão
ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81. O
inciso II do art. 167 e o
art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes
alterações:
"Art. 167.
..........................................................
II -
.....................................................................
16) do contrato de locação, para os
fins de exercício de direito de preferência."
"Art. 169.
.............................................................
..............................................................................
III - o registro previsto no n° 3 do
inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II
do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja
matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato,
assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a
coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."
Art. 82. O art. 3° da Lei n°
8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do
seguinte inciso VII:
"Art. 3°
.................................................................
.............................................................................
VII - por obrigação decorrente de fiança
concedida em contrato de locação."
Art. 83. Ao
art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o
seguinte § 4°:
"Art.
24.
...............................................................
.............................................................................
4° Nas decisões da assembléia que
envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá
votar, caso o condômino locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se válidos os
registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a
data da vigência desta lei.
Art. 85. Nas locações
residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço,
periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à
variação do salário mínimo, variação cambial e moeda
estrangeira:
I dos imóveis novos, com
habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imóveis não
enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos
celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de
1964 passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8° O sistema
financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a
construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente
pelas classes de menor renda da população, será integrado."
Art. 87. (Vetado).
Art. 88. (Vetado).
Art. 89. Esta lei entrará em
vigor sessenta dias após a sua publicação.
Art. 90.
Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:
I - o
Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a
Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a
Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a
Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a
Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a
Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a
Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Brasília, 18 de outubro de
1991; 170° da Independência e 103° da República.
FERNANDO COLLOR
Jarbas Passarinho
Este texto não substitui o
publicado no D.O.U. de 21.10.1991
